Viviendas asequibles y estables

CONTEXTO

La actual regulación del alquiler en el Estado español puede conllevar problemas para la salud. Hasta el mes de marzo de 2019 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establecia una duración para los contratos de alquiler de 3 años y a partir del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se prevee que estos contratos tengan una duración mínima de 5 años cuando la propiedad es una persona física, y de 7 años cuando la propiedad es una persona jurídica. Por otro lado la normativa no establece ninguna medida para el control de los incrementos de precio del alquiles entre contratos y prevee el inicio de un proceso de desahucio por el impago o retraso en una sola cuota del alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente establece una duración de 5 o 7 años para los contratos de alquiler, no incluye ninguna medida de control de los incrementos del precio del alquiler entre contratos, y prevé el inicio del proceso de desahucio por el impago o el retraso en el pago de una sola cuota de alquiler, si bien esta normativa variará cuando entre en vigor el Decreto Ley 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, así como el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

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Por consiguiente, residir en una vivienda de alquiler ofrece una muy baja estabilidad a sus ocupantes, dado que estos pueden ser expulsados de ella cada tres años, poseen un control muy escaso sobre las mejoras que se efectúan en el inmueble y no intervienen en el funcionamiento de la comunidad de vecinos y vecinas. Esta situación se agrava en aquellos contextos en los que se registran importantes aumentos del precio del alquiler, cuando la propiedad no está interesada en la renovación del contrato de alquiler en curso; de ahí que la inestabilidad afecte al conjunto de las personas que residen en una vivienda de alquiler. Al respecto debe señalarse que, en el año 2011, el 19,7 % de los hogares catalanes residían en viviendas de alquiler.

La situación de inestabilidad se agrava porque, a menudo, los ocupantes de viviendas de alquiler son personas que perciben menos ingresos que aquellas que residen en viviendas de propiedad, por lo que las situaciones de crisis económica pueden afectarles en mayor medida. Así, en 2017 se produjeron 13.308 lanzamientos en Cataluña, el 64,8 % de los cuales estaban vinculados al alquiler. Esta situación es más crítica en la provincia de Barcelona, donde dichos lanzamientos han representado el 69,28 %, y es muy preponderante en ciudades como Barcelona, donde han alcanzado el 84,91 %. Debe señalarse que las estadísticas judiciales no incluyen los numerosos casos en que se produce un cambio de vivienda obligado, bien porque no se renueva el contrato o porque el precio del alquiler experimenta un aumento abusivo (son los denominados «desahucios invisibles»), como tampoco recogen las unidades familiares que no pueden hacer frente al pago del alquiler y abandonan la vivienda antes de que llegue el procedimiento judicial como tal.

La inestabilidad del alquiler y, por consiguiente, la posibilidad de perder la vivienda puede tener importantes efectos en la salud, tanto física como mental. Algunos de los problemas identificados son: ansiedad, depresión, aislamiento, malestar emocional, esquizofrenia, trastorno psicótico y demencias alcohólicas. A la vez, quienes se encuentran inmersos en procesos de desahucio sufren problemas cardiacos, de diabetes, depresiones, estrés y angustia.

OBJETIVO

Mejorar las condiciones de estabilidad del alquiler.
Prever y atender las situaciones de riesgo de pérdida de la vivienda, tanto por dificultades de pago como por finalización del contrato.
Facilitar el pago del alquiler.

PROPUESTAS Y RECOMENDACIONES

Propuestas y recomendaciones para las personas usuarias

Organizarse con el resto de las personas arrendatarias del edificio para negociar con la propiedad a fin de mejorar las condiciones del alquiler y evitar aumentos excesivos de las rentas entre contratos. En este sentido, pueden sumarse al Sindicato de Inquilinos, actualmente en proceso de consolidación en Cataluña, que permitirá defender los derechos de las personas arrendatarias.
Negociar el establecimiento de una duración del contrato de alquiler superior a los años mínimos previstos por la LAU.
Negociar el establecimiento de contratos de masovería, o carencias en el contrato de alquiler tradicional, para garantizar unas buenas condiciones de la vivienda.
Dirigirse a la administración local desde el primer mes en que se tengan problemas para pagar el alquiler o tan pronto como la propiedad manifieste la voluntad de no renovar el contrato.

Propuestas y recomendaciones para la administración

Mejorar las condiciones de los alquileres privados:

Facilitar apoyo para la búsqueda de viviendas de alquiler en el mercado privado.
Ofrecer ayudas para el pago de la fianza y el primer mes de alquiler, con objeto de facilitar el acceso a la vivienda de personas con ingresos suficientes para pagar el alquiler, pero sin ahorros.
Vincular las ayudas públicas a las personas propietarias (ayudas a la rehabilitación, por ejemplo) con el índice de precios de alquiler de la Generalitat de Cataluña, con el mantenimiento del precio del alquiler o con la ampliación del contrato.
Establecer ayudas municipales para el pago del alquiler, ya sea ayudas de emergencia o ayudas estables al pago, para reforzar las ofrecidas por la Generalitat de Cataluña. Asimismo, habrá que difundir las ayudas existentes y facilitar su tramitación (en especial cuando estas no se tramiten desde el propio municipio, sino desde las oficinas del Consejo Comarcal situadas en el municipio de referencia).
Impulsar acuerdos de masovería urbana entre personas propietarias y masoveras.
Controlar las viviendas de alquiler destinadas a uso turístico presentes en el municipio. Para ello se establecerán dos tipos de medidas:
- Controlar y sancionar las viviendas de uso turístico sin habilitación legal.
- Regular y limitar las viviendas de uso turístico con habilitación legal.

Facilitar el acceso a viviendas públicas o incluidas en programas públicos:

Promover nuevas viviendas asequibles, en especial en regímenes de alquiler, o cesión de uso.
Impulsar y reforzar las bolsas de mediación para el alquiler social, con la mejora de las condiciones ofrecidas a las personas propietarias: vincular las ayudas a la rehabilitación; bonificar el IBI; efectuar reparaciones en la vivienda, pagar cédulas y certificados energéticos, etc.
Impulsar un programa de mediación en el alquiler complementario al de la bolsa de mediación para el alquiler social, orientado a asesorar en materia de alquiler privado.
Crear un programa de cesión municipal de viviendas que establezca mejores condiciones para las personas arrendatarias al tiempo que ofrece garantías y mejores condiciones para las personas propietarias.
Impulsar una bolsa de viviendas de inclusión.

EXPERIENCIAS DE REFERENCIA

Sindicat de llogaters: Sindicat de veïns i veïnes de Barcelona que defensa el dret a l’habitatge i un lloguer assequible, estable, segur i digne per sobre de l’ús econòmic o especulatiu de qualsevol tipus. A través de l’organització i la mobilització el Sindicat dona resposta a les demandes creixents al voltant del lloguer mitjançant serveis d’assessorament sobre drets i deures i sobre les condicions contractuals dels lloguers. El Sindicat també vol tenir incidència en qüestions de caràcter més general com la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) o el desenvolupament de mesures legislatives pel control i la limitació dels preus del lloguer.
Projecte “Pisos Buits”. Fundació Hàbitat 3. Aquest programa de cessió d’habitatges ha permès la captació de 250 habitatges del mercat privat per destinar-los a unitats de convivència en situació de vulnerabilitat. Per fer-ho possible Hàbitat 3 s’ha encarregat de la millora de l’habitatge (a partir d’una subvenció, i de l’avançament de la resta del cost que es descompta mensualment de la renda del lloguer) i ha garantit a les persones propietàries el pagament de la mensualitat des del primer dia.
Microcrèdits socials per evitar la pèrdua de l’habitatge habitual – Consell Comarcal de l’Alt Penedès Projecte que té com a finalitat facilitar l'accés o evitar la pèrdua d’habitatge social de lloguer per a persones amb problemes econòmics. A través dels microcrèdits es pretén respondre a problemes de liquiditat, com ara una reducció sobtada d’ingressos o la demora en la percepció de determinats ajuts socials.
Fundació Hàbitat Solidari, Calella. es va constituir per iniciativa de Càritas Parroquial de Calella per tal de facilitar l’accés a l’habitatge a persones i famílies amb pocs recursos econòmics, en risc d’exclusió o amb dificultats per arribar al lloguer ordinari. http://www.calella.cat/ajuntament/adreces-i-telefons/fundacio-habitat-solidari
Campanya "Donem vida als pisos buits" – Ajuntament de Sabadell. Difusió. Aquesta campanya es va treballar directament i conjuntament amb el teixit associatiu (AAVV) que van manifestar ser coneixedores d'habitatges buits i propietaris que podrien posar el seu habitatge a disposició de la borsa.

LEGISLACIÓN Y NORMATIVA

Constitución Española de 27 de diciembre de 1978.
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Llei 18/2007, de 28 de desembre, del Dret a l’Habitatge de Catalunya
Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones que es troben en risc d'exclusió residencial
DECRET 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l'habitatge.
Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021
Decret LLei 5/2019 de 5 de març, que estableix noves "Mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge"
Reial Decret Legislatiu 1/2007, de 16 de noviembre, text refós de la Llei General per la Defensa dels Consumidors i Usuaris.
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Llei 22/2010 de 20 juliol del Codi de Consum de Catalunya.