17/06/2019 11:46 h.
Llei 5/2019 de crèdit immobiliari
Nou paper del notari: Un cop el consumidor ha decidit quina és l’entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos haurà de comunicar al banc el nom del notari triat perquè li remeti, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. És llavors quan el notari haurà d’explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar totes les seves preguntes de manera que pugui tenir, amb l'assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte dels seus drets i obligacions. Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, on deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes plantejades amb les respostes corresponents.
Informació precontractual i publicitat dels préstecs immobiliaris:
El client disposarà del contracte un mínim de deu dies abans de la signatura i el notari haurà de resoldre tots els seus dubtes, comprovar que no hi ha clàusules abusives i ratificar que el titular entén el que està contractant. El banc haurà d’avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat, consultant l’historial creditici del client en el Banc d’Espanya. Es limiten els incentius als treballadors per vendre més crèdits.
Distribució de despeses
El banc paga la gestoria, els aranzels notarials, la inscripció en el Registre de la Propietat i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD).
Per la seva banda, el comprador seguirà pagant les despeses de taxació i les segones còpies del notari, cas que les sol·liciti. La llei preveu la possibilitat de pactar una comissió d’obertura, que es reportarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d’estudi, tramitació o concessió del préstec o d’altres de similars inherents a l’activitat del prestadora ocasionada per la concessió del préstec.
Reemborsament avançat: Es limita la compensació que el prestatari haurà de pagar pel reemborsament avançat del préstec.
Interessos de demora: En cas de demora s’aplicarà l’interès ordinari pactat més tres punts.
Desnonaments o clàusula de venciment avançat:
El valor de taxació de la finca a efectes de subhasta no podrà ser inferior al valor assenyalat en la taxació que es va fer per concedir el préstec.
S’introdueixen límits màxims a les comissions per reemborsament avançat en els préstecs.
Pràctica de vendes vinculades i combinades:
La llei prohibeix, amb caràcter general, les pràctiques vinculades (ofertes en les quals el préstec no es pot contractar sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador), excepte en determinats casos. L’excepció més rellevant és la possibilitat que el prestador exigeixi la subscripció de pòlisses d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions de pagament, així com d’una assegurança de danys de l’immoble hipotecat. En aquest cas, el prestador haurà d’acceptar pòlisses alternatives d’altres proveïdors que ofereixin unes condicions i nivell de prestacions equivalents. D’altra banda, es permeten les pràctiques combinades (ofertes en les quals el préstec es pot contractar, encara que a un preu més car per al consumidor, sense la contractació d’un altre producte ofert conjuntament pel prestador). Els productes s’hauran d’oferir clarament per separat perquè el prestatari pugui advertir la diferència entre totes dues ofertes. En tots dos casos, la llei estableix obligacions de transparència específiques per a aquest tipus de pràctiques i els elements concrets sobre els quals s’ha d’informar el prestatari (que es tracta d’una pràctica vinculada o combinada, el cost, benefici i risc de pèrdues del producte, els efectes de la seva no contractació o de la cancel·lació del préstec i les diferències entre oferta combinada i per separat).
Clàusules terra: Queden prohibides, de manera que no es pot fixar un límit per sota del qual el client no pot beneficiar-se de les rebaixes dels tipus d’interès.
Novació i subrogació:
Per canviar un préstec de tipus variable a un de tipus fix dintre la mateixa entitat: Comissió màxima del 0,15% durant els tres primers anys de vida de la hipoteca.
El client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc, ja que entre les entitats s’establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per evitar el robatori de clients.
Llei 5/2019
